房屋外墙漏水且物业未妥善处理时，业主需注意以下法律风险：
1. 诉讼时效风险：财产损害赔偿的诉讼时效为三年。若业主长期未向物业公司主张权利或起诉，超过三年时效可能丧失胜诉权。例如，业主2020年发现漏水，2024年才起诉，可能因时效问题无法获赔。
2. 证据链风险：缺乏反映问题的证据可能导致物业过错无法证明。如仅口头告知物业漏水，无书面通知或签收凭证，物业否认收到时，业主难以举证其知晓并未履行维修义务，影响索赔结果。
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房屋外墙漏水时，物业费对应的物业服务包含共用部位维修责任，业主可要求物业修复漏水问题。若物业不处理，业主可自行修复并索赔：
- 若外墙属物业共用部位，依据《物业管理条例》，物业有义务按合同维修养护。业主发现漏水后应及时通知物业，物业需依约提供维修服务。
- 若物业已知问题却未行动，业主有权要求其承担责任。此时可自行或委托第三方修复，合理费用可向物业索赔。
- 若漏水严重影响生活或造成财产损失，业主除要求修复外，还可就实际损失主张赔偿。
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关于房屋外墙漏水的物业费问题，法律依据可明确支持处理方式：
根据《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照合同约定提供服务。若未履行约定导致业主财产受损，应依法承担责任。”外墙属共用部位，物业需按合同维修养护。若物业未履行义务，业主有权要求修复；若因未及时修复造成财产损失，物业还需赔偿。
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房屋外墙漏水的处理还可能受特殊情形影响：
1. 第三方责任情形：如漏水由第三方（如相邻业主违规装修破坏外墙防水）造成，责任主体为第三方，业主应向其索赔。物业仅需协助查明原因，无需承担维修赔偿责任。
2. 物业资金困难情形：若物业因资金问题无法及时维修，业主可协商维修方案及资金解决办法（如申请住宅专项维修资金），避免一味要求立即修复导致僵局。
3. 保修期内情形：若房屋尚在保修期内，依据《建设工程质量管理条例》第四十条，外墙面防渗漏保修期为5年，此时应由开发商负责维修，业主应先联系开发商，而非直接要求物业承担责任。

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